2011年07月24日

748 不動産オーナーの財務再生ポイント


不動産オーナーは 物件ごとに 事業の破綻兆候を判断する


不動産収入−管理費 ≦ 借入返済額(元本、利息) となったら 破綻兆候あり


不動産賃貸に破綻兆候が出たら、次の順で再生を図る


1.管理契約・家賃保証契約をやめて、自身で管理

2.1で再生出来ない場合 借入条件の変更を検討 → 他行へ借換、金利引き下げ、償還期間の延長など

3.2で再生出来ない場合、金融機関が借入条件変更に乗らない場合 業種転換を検討 → 介護施設や高齢者住宅への転用

4.3で再生出来ない場合、転用できない場合 売却を検討 

5.4で再生出来ない場合、売却対価では借入を返済できない場合 破産などを検討 


早く再生策に手をつけるのがポイント

不動産収入−管理費 ≦ 借入返済額(元本、利息) となったら すぐ再生策を検討


事務所ホームページ http://www.ac.auone-net.jp/~ym102090/

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2009年07月08日

290 貸地・貸アパートのポイント 8

8.等価交換のあらまし 

等価交換により 追加資金なしで、不動産を取得する
1. 土地の一部をマンション業者に譲渡し、その対価の代わりに、建物を一部取得する(そのマンションは 元地主とマンション事業者の共同になる)
2. 譲渡所得税の買換特例の適用により、譲渡益課税を一部繰り延べるのがポイント
3. 課税を繰り延べるとは、新たに取得したマンションを譲渡したときに、課税されるという意味

等価交換のメリット・デメリット
1. 自用地から貸家建付地へ評価減(相続税軽減メリット)
2. 減価しにくい土地から、減価しやすい建物に財産が組み替えられる(相続税軽減メリット)
3. 賃貸部分について 安定収入が可能
4. マンション業者と交換条件の折合いがつかない場合あり(土地の評価と建築価額、付随コスト算出がポイント)
5. 等価交換で取得した不動産を売却時に 課税が大きくなるデメリット(所有期間が引継がれないため、売却時に税率の高い短期譲渡所得課税になる場合あり)

土地と土地(借地権)の交換の場合 課税繰延あり
1. 時価差額が20%以下など一定要件をみたす土地の交換は、一部 課税繰延できる
2. 交換する土地は1年以上所有しており、交換前の用途と交換により取得した土地の用途が同じの場合に限る 

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2009年07月07日

289 貸地・貸アパートのポイント 7

 7. 農地の転用・譲渡を考える(2)

猶予された相続税と利子税を納付するケース
1. 農地の20%超を譲渡・転用した場合、全部納付(20%以下の場合も一部納付あり)
2. 農業経営をやめた場合や3年毎に提出すべき届出を提出しなかった場合など
3. 将来に転用を考えている場合、納税猶予を適用できる農地は全て適用を受け 分母を大きくしてから、転用比率を20%以下にすれば 全部納付は避けられる

優良住宅地として譲渡する場合の特例
1. 譲渡年1/1において所有期間が5年超の土地を、優良住宅地等のため譲渡した場合 譲渡益2千万円以下について所得税10%・地方税4%の特例あり(通常の場合 所得税15%・地方税5%)
2. 優良住宅地等とは、都市再開発法・マンション建替円滑化法などによる買取証明書、国土交通大臣の認定事業証明書類などを受けた事業者が買取るもの

農業委員会のあっせん等により譲渡する場合の特例
1. 農業委員会のあっせん、農地合理化法人への譲渡について、特別控除制度がある
2. 譲渡収入−農地取得価額(または譲渡収入×5%)−譲渡経費−800万円の残額に税率をかける
3. その他 国・地方による収用、区画整理事業、住宅造成事業により、土地を譲渡した場合 特別控除制度がある

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2009年07月06日

288 貸地・貸アパートのポイント 6

6.農地の転用・譲渡を考える(1) 

農地転用のポイント
1. 転用できるか調べる(市町村の都市計画課、農業委員会で市街化区域であり、生産緑地の指定がないことを確認)
2. 転用して過大な相続税・贈与税・利子税がないか調べる(相続税・贈与税の申告において納税猶予制度を受けていないか調べる)

納税猶予制度のあらまし
1. 納税猶予とは、一定の農地は贈与・相続に際し、一定要件を充たし続けるかぎり 納税不要となる制度
2. 一定農地とは、特定市街化区域以外の農地であり、自ら耕作しているもの(貸付農地は不可)
3. 農地を相続した者が、農業経営を継続的に行う場合に納税猶予制度を適用できる
4. 猶予される税額は、農業投資価格(国税局が決める)により計算した税額と 通常評価による税額の差額

相続税申告期限から20年経過すれば納税免除される
1. 納税猶予を受けた場合でも 申告期限から20年経過すれば納税免除される
2. 農地を宅地化しても、相続税・贈与税・利子税はない

相続した者が死亡した場合 納税免除される
1. 納税猶予を受けた者が死亡した場合 納税免除され、再度納税猶予を受けるか検討
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2009年07月03日

285 貸地・貸アパートのポイント 5

5.貸アパート取得形態による違い

中古物件、競売物件のメリット・デメリット 
1. 初期投資額が少なくて済む高利回りが可能
2. リフォーム代の見積がポイント(どれくらいのリフォームをすれば空き室が減るのかを考慮して、新築貸アパートと利回りを比較検討)
3. 過去の事件・事故、占有者、入居者情報、家賃滞納履歴を確認の上、敷金の精算・再契約が必要
4. 競売の場合 裁判所で物件情報を確認し、外観調査・占有者調査を行った上で、競売手続きを行う
5. 中古物件や競売物件は、借入が困難で、時間がかかるので、金融機関に事前相談(収支計画を早めに作成)

サブリース(一括借上)のメリット・デメリット
1. 主に住宅メーカーがアパート建築・管理・家賃保証を行うシステムであり、副業による安定収入が可能
2. 管理会社の倒産・変更により、手取減のリスク
3. 管理手数料は家賃の10%〜であり、手取の利回りが通常より低いため、修繕時は赤字(持ち出し)もある
4. サブリース対象地域は、立地条件のいいケースが多く、通常管理契約(家賃の5%〜)の方が有利の場合あり

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
1. 初期投資が少なく、一括借上方式の場合 安定収入可
2. 営業マンの利回りは第三者により検証した方がいい(空室・借入金利・家賃・管理料の試算が必要)
3. 不動産所得が赤字になることによる節税は、本末転倒

【編集後記】
不動産購入を考える場合 地元で評判のいい不動産屋さんと 大手住宅メーカーの両方から話を聞くのがいいと思います。税金に関係することが多いので、税理士も活用して下さい(不動産屋さんの紹介より 自分で インターネット検索で相続に強い税理士を 探す方が安全です)

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2009年07月02日

284 貸地・貸アパートのポイント 4

 4. 貸アパート経営とリスクヘッジ策

貸アパート経営は、リスクヘッジ策がポイント
1. 相続税の納税リスク(金銭納付すると生計に窮する上に、延納・物納ができないケース)のヘッジ策が必要
2. 家賃滞納、敷金返還の訴訟リスクのヘッジ策が必要
3. 不動産購入にあたり借入をした場合、完済前に相続したときの債務リスクのヘッジ策が必要
4. 火災・異臭などアパートから生じた損害により、近隣から賠償請求を受けた場合のヘッジ策が必要

まずは生命保険・損害保険の分析から
1. 財産を貸アパート(不動産)に組替えることにより、財産評価を減らすことで、相続税を減らすことが出来るが、金銭や金融財産と違い、不動産は換金困難
2. 相続税納税資金対策として、生命保険を活用(納税資金+生活資金分の生命保険に加入)
3. 不動産購入の借入金に、団体信用生命保険をつければ 相続人はローン残を払うことなく、不動産収入のみを承継できる
4. 損害保険の保険範囲を明確にする(火災、水害、地震、盗難、事件の想定できる被害に対応しているか確認)
5. 借主責任と貸主責任が不明確なケースを想定した損害賠償保険や、建物自体の損害賠償保険を検討する

賃貸借契約時の文書説明・署名が被害を広げないコツ
1. 家賃滞納時の保証人への請求手順、敷金返還ガイドラインの説明と署名、入居前の室内写真が効果的
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2009年07月01日

283 貸地・貸アパートのポイント 3

3.貸アパート・駐車場経営の前に   

駐車場経営のメリット・デメリット
1. 少額投資で、更地の収益化が可能(撤退も容易)
2. 借主との滞納・敷金返還・夜逃げトラブルや建設時の近隣トラブルが少ない(解決費用も少ない)
3. 家賃を近隣相場以下にしなければ、空き率が高くなる
4. 近隣の駐車場空き状況、利用者の現地調査が必要(一時か月極か、人が集まる公共機関、大会社、社宅など)
5. 収入が1千万円超などの場合 翌々年に消費税納税があり、駐車場10台以上の場合 事業税納税がある

貸アパート経営のメリット・デメリット
1. 投資額が過大だが、将来の安定収入が可能(自身の相続後の安定収入も確保)
2. 修繕コスト、トラブル対策、解決コストが必要
3. 相続税を減らし、納税対策が容易
4. 内装やターゲットにより、家賃幅が自由設計できる(キャッシュフロー予測がポイント)
5. 管理会社への依存度が高く、管理会社の裁量・能力により キャッシュフローが変動し、管理会社の倒産により影響が大きい
6. 中古物件などにより初期投資を低くしたり、サブリース契約により空き室トラブルを吸収させることにより、投資回収の安全性を高める工夫ができる(副業でも可能)

相続(配偶者・子息への財産承継、税金対策)も含めて、不動産運用を考えるのがポイント
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2009年06月30日

282 貸地・貸アパートのポイント 2

2.貸地トラブルのあらまし 

貸地は収益性が低くても、財産の組替えができない
1. 土地所有者(底地権者)が、長期的に土地を貸し、借りた土地に建物を建てると、借地権が生じる
2. 長期的な土地賃貸借契約なので、地価が上がって固定資産税などコストが上がっても、地代は上げられない
3. 自分の土地なのに、土地を売却したくても承諾が必要
4. 土地賃貸借契約の更新料をもらえない
5. 貸地により相続税を物納する場合、適格要件が必要

貸地トラブル回避方法の一例
1. 底地権者と借地権者で、契約について詳細を決める(賃貸借期間、期間中の家賃改定条件、双方の承諾が必要な事項を限定列挙、転貸・転売時の条件、立退料・更新料、相続が生じたときの取扱いなど)
2. 底地権者による建物の買取を検討(買取資金が必要)
3. 借地権者による底地の買取を検討(買取資金が必要)
4. 交換により、双方を土地単独所有者に権利変換
5. 共同で売却し、対価を分割

ポイントは財産評価と税金特例の活用
1. 底地権と借地権の財産評価額を、相続税法・公示価額より算出し、各々の持分を決める
2. 譲渡所得税の軽減策、相続税の軽減策を試算しながら、底地権者と借地権者で両者が節税になる協調契約にするのがポイント(不動産屋さんより税理士を活用)

【編集後記】
相続トラブルもそうですが、貸地トラブルは税金を中心とした話し合いが 解決を手助けすることがあります

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2009年06月29日

281 貸地・貸アパートのポイント 1

1.財産をどう組替えるか 

まずは財産の現在価値分析から
1. 財産を預金・金融財産・不動産の3つに区分
2. 預金の現在残高と利回り(金利)を一覧表にする
3. 金融財産の支払価額と現在相場、差額利益と取得期間から年平均利回りを算出し、一覧表にする
4. 不動産の支払金額と現在価値(固定資産税評価額や相続税評価額なででも可)、事業用不動産の場合 平均利益を算出し、一覧表にする
5. 自分の現在の総財産現在価値に占める預金・金融財産・不動産の比率を求める

他の財産から不動産への組替えを検討するケース
1. 不動産が換金しにくいデメリットを承知の上で、より大きな財産を税金流出を抑えて、次世代以降へ承継したい
2. 今は借入可能であり 貯金があるので、将来の年金不安・金融不安に備えて 安定収入を得たい

不動産区分内の組替えの例(詳細後述)
1. 貸地トラブルを避けるため、所有権へ組替え
2. 低収益の貸アパート、駐車場を高収益へ組替え
3. 更地の相続税トラブルを避け、収益化へ組替え
4. 農地を宅地にするか農地保全するかの組替え
5. 上記組替えを譲渡所得税の特例を検討しながら 実行するのが ポイント
6. その他、家賃保証付管理契約から管理契約へのシフト、1Kや高齢者向けなど居住対象者のシフトも有効
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2009年06月26日

280 貸地・貸アパートのポイント 序章

次回以降 貸地・貸アパートのポイントを整理していきます

1 貸地のトラブルについて
底地権者と借地権者(建物所有者)のトラブルは 世代交代とともに 大きくなっていきます。税務上もケアすべき借地権届出書も多く、不動産トラブルと税金は一体として解決を試みる必要があります。実際の不動産トラブル解決手法とその税金のあらましについて書いていきます

2 貸しアパート経営のコツについて
アフター相続において 年金不安・金融不安から 貸しアパート経営を今のうちからしておこうか という相談があります。事業計画の検証方法を中心に 税金のあらましを整理していきます

3 相続税対策、納税資金対策(物納含む)
不動産評価引き下げ策、生命保険や不動産管理会社を活用した相続税対策、物納について整理していきます

4 相続税対策の考え方について
過度の生前贈与などを中心とした相続税対策は、子息が先に亡くなる場合などにリスクを伴うので 顧問税理士に相談しながら 範囲を決めてやる方がいいと思います(税理士が言ったから やるのではなく 自分で決めた範囲内で 選択する)


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2009年03月26日

215 不動産オーナー入門 7

8.法人なりで節税と事業承継 

税率の差・非課税枠を利用した節税
1. 法人税率と所得税率は、事業利益が高いほど、法人の方が節税(事業利益は法人に留保)
2. 子が株主、地主(父)が社長の不動産管理会社を設立し、父の賃貸収入の一部を、法人に管理費として移転し、所得税節税
3. 事業利益を、子・母などの職対対価(給与)支給することにより、所得税の分散節税
4. 留保した事業利益を、税率の低い退職金により 父・母・子へ還元することにより 所得税節税
5. 法人契約で 父が被保険者の生命保険を支払い 法人税節税(個人契約は経費にならない)した上で、相続時に 退職金原資に充当し、退職金の非課税枠により 相続税節税

建物を法人に売却・一括貸することによる節税
1. 自宅を法人に売却し、社宅に係る費用を経費にすることにより、法人税節税(給与課税、借地権課税に注意)
2. 賃貸不動産を法人に一括貸し後に、子に建物を贈与することにより、相続税節税(借地権課税に注意)
3. 賃貸不動産を法人に売却し、通常地代+一定額を収受することにより、借地権を法人に移し、相続税節税
4. 賃貸不動産を法人に売却し、通常地代を収受し、無償返還届を税務署に提出することにより 相続税節税
5. 時価が低い不動産を、法人に売却し、所得税の負担を抑えながら、税率の低い法人税へシフト

【編集後記】
法人なりの必要性は 個別判断だと思います。法人への土地の現物出資・譲渡は 節税目的では 考えにくいですが、事業承継の意味があるなら 不動産を株に換えるのは 有効な手段かもしれません。
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2009年03月24日

214 不動産オーナー入門 6

6.相続財産で不動産オーナーになる 

相続財産に賃貸不動産がある場合
1. 物件別の貸借対照表、損益計算書を作成し、収益性を検証(空き室状況、広告・管理状況を把握)
2. 管理会社に相談し、リフォーム(追加投資)による事業計画を策定 (低収益の場合 売却により 高収益物件に組み換えることも検討)
3. 被相続人の住居や遊休不動産についても 収益化を検討(低収益だが、青空駐車場も選択肢の1つ)

相続財産で家賃保証付き賃貸不動産を購入する場合
1. 8千万円の相続財産で 土地5千万円、建物3千万円のアパートを購入し 税金支払後の手取りを 年310万円と予測した場合
2. 30年後に建物を取り壊した場合 8千万円の現金が 9300万円の現金と土地5千万円(取得価額)に代る

相続財産3千万と借入金5千万で不動産を購入する場合
1. 30年ローン(金利年100万円、年返済元本160万円)とし、借入と税金を支払後の手取りを 年80万円と予測した場合
2. 30年後に建物を取り壊した場合 3千万円の現金が 2400万円の現金と 土地5千万円(取得価額)に代る
3. 土地の時価により 投資回収率が変わるが、財産を含めた利回りという意味では、金融資産と比較して、安定高利回りといえる(インフレや不況にも強い)

【編集後記】
実際は もっと緻密な積み上げ計算が必要です。家賃保証の逓減、修繕費の見積、他の所得を考慮した所得税・住民税率、借入金利など  
posted by 川口市の医療専門税理士 at 10:37| Comment(0) | TrackBack(4) | 不動産 1 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月23日

213 不動産オーナー入門 5

5.物件別の貸借対照表を作成する 

貸借対照表の構成要素
1. 資産は、財産(預金、土地、建物)が構成
2. 負債は、借入金、預かり敷金が構成
3. 資本は、自己資金投資額、生活費・持出用の事業主勘定、事業利益の累積が構成
4. 物件別の通帳を作り、収入・経費を通帳で管理するのがポイント
5. 確定申告に際し、物件別の貸借対照表を作成し、資産利益率(3%〜が目安)を検証

投資回収額と貸借対照表の関係
1. 預金額は、事業利益累積−借入返済額の残であり、投資回収額(借入がなくなれば、事業利益分の財産が増えることになる)
2. 土地は、事業撤退しても残るため、再運用して事業利益を得るか、売却により回収できる

利回り計算の意味
1. 物件別の事業利益(青色申告特別控除前)+減価償却−借入返済元本−所得税・住民税=税引き後の利益
2. 税引き後の利益÷自己資金投資額=手取り利回り

自己資金が多いほど、事業利益の財産増加効果が高い
1. 相続した財産を、不動産取得の自己資金に投入すれば、事業利益や税金減少分の財産が、留保される

【編集後記】
毎年 不動産確定申告を行っていると、空き室のない物件は、都心に近い駅から 歩いて10分以内の つくりのしっかりしたアパートであることが多いです。管理会社やリフォーム会社の努力もあるのでしょうが、主に物件自体の利便性が 収益を左右しているように感じます
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2009年03月22日

212 不動産オーナー入門 (番外編)

不動産事業の協力者選びのコツ

信頼できる不動産仲介者・管理者選び
1 都道府県で宅建業者の名簿を閲覧できる
2 何度更新しているかを閲覧すれば 経験年数を見ることができる
3 取引実績、決算状況を閲覧すれば 財務健全性を見ることができる
4 行政処分の有無を閲覧すれば 信頼性を見ることができる

不動産仲介者・管理者との契約の留意点
1 手数料を払ってでも、顧問税理士に立会いを依頼したり、署名前に 弁護士に契約書のチェックをしてもらったりした方が いい
2 夜逃げや家賃滞納者がいる場合 対応をマニュアル化してもらい 双方ともマニュアルに沿って行動(費用負担の問題も含めて契約書に織り込む)
3 空室対策として 具体的に 何を どれくらいの費用をかけて行うかも 事前に決めておく
4 収支報告書、リフォーム報告書を写真つきで 毎月確認できるようにする
5 誠実に履行されなかった場合 契約解除できるように担保する

他の専門家の必要性
1 不動産と税金は関係性が強いので、相続や不動産に強い税理士と 細くて長い付き合いを継続した方がいい(確定申告や税務相談だけでもいい)
2 不動産は 借主トラブルが少なくないので、管理会社側の弁護士に任せるより、自分の相談窓口があった方がいい(このときの費用負担を管理契約でも 話合う必要あり)
3 管理会社に払う手数料には 不動産管理以外の事(税金、投資、法律トラブルの相談)は入っていないので それぞれ 自分の窓口を用意した方がいい 

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2009年03月19日

211 不動産オーナー入門 4

4.ターゲット物件が決まったら事業計画書を作成

現地調査をして、事業計画を自分で作成 
1. 中古物件の場合 その物件の過去の空室率、1室あたりの居住年数、リフォーム代、家賃滞納の実績データ
2. 近隣の賃料・敷金相場と人口増加率、年齢層データ、生活圏調査、空室調査
3. 家賃保証の検討

賃貸収入の検証ポイント
1. 空室率(入居率)は妥当か(楽観案と悲観案を作成)
2. 賃料は妥当か(時の経過に伴い賃料は逓減予測をし、修繕費は逓増予測した方が安全)
3. 礼金、更新料は妥当か(仲介手数料は考慮しているか)

経費の検証ポイント
1. 滞納や夜逃げを想定した費用(家財整理費用、クリーニング費用)は考慮しているか
2. 不動産取得時の不動産取得税、登録免許税、売買契約書上の印紙、仲介手数料、司法書士手数料、借入手数料、借入保証料を考慮しているか
3. 固定資産税、借入利息、管理手数料、損害保険料、税理士手数料を考慮しているか
4. 建物の減価償却計上、キャッシュフローにプラス

キャッシュフローの検証ポイント
1. 収入と経費の差額から、所得税・住民税と借入返済元本を引いた金額が その年の手取りキャッシュ増減

【編集後記】
不動産会社の方から 提案書が提示されると思いますが、買い手の立場で 事業計画書を作成すべきです。この手間を省略しておいて 後で 不動産会社はいいことしか言わなかったと グチを言っても 後の祭りです

 
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2009年03月18日

210 不動産オーナー入門 3

3.事業用不動産を購入する前に   

投資(お金を出す)だけでなく、事業として考える
1. 現場の管理業務や面倒な税金計算は、専門家に任せながら、専門家から多くの選択肢を引出し、自分で判断
2. 株や不動産で損する人は、全てを自分でやりたがる人と、全てを他人任せにする人

不動産会社相談前に、事業イメージつくり
1. まず希望手取額を設定(年金相当額や次投資見込額を考慮して算出)
2. 希望手取額÷(1−実効税率)より、税引き前の目標利益を算出(実効税率は各々異なるが、所得税率・住民税率から算出。目安0.4など)
3. 目標利益÷利益率より、目標賃貸料を算出(利益率は物件により各々異なるが、管理会社手数料、修繕費から算出。目安0.7など)
4. 目標賃貸料をもって、不動産会社に相談
5. 不動産会社から、サブリースや中古物件毎の初期投資額と事業計画修正案の提案を受ける
6. 10年〜30年単位で、投資回収を再計算

事業をバックアップする専門家探しがポイント
1. 出来れば 特定の不動産会社と付き合いのない税理士に相談した方がいい
2. 仲介会社・管理会社探しは、地元と大手の両方に相談(税理士に立会を依頼したり、数字を検証してもらう)
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2009年03月17日

209 不動産オーナー入門 2

2. 税金流出をコントロールして財産を承継

不動産(土地)承継が最も税金対策が行いやすい
1. 預金、株などの金融資産は、時価そのまま課税
2. 不動産は、一般的に時価の7〜8割が相続税評価
3. 不整形の土地は、形状により  さらに1〜3割評価減
4. 賃貸不動産(貸家建付地)は、さらに21%評価減(借地権割合が70%の場合)
5. 一定規模以上の賃貸不動産は、一定の地積まで さらに50%評価減
6. 相続税の金銭納付が困難な場合 低収益物件などによる物納の余地あり
7. 眠っている財産を不動産にして、税金対策を慎重に行いながら、子孫に承継する方が現行法では有利

不動産は、生前の税金対策が行いやすい
1. 一定規模以上の不動産賃貸事業について、専従者給与により、所得移転の節税可
2. 黒字になりやすい不動産事業と、赤字事業の損益通算を利用して節税可
3. 不動産管理会社を設立して、親族への所得移転、生命保険を原資とした退職金非課税枠の利用、自宅の社宅化など トータル節税可
4. 高収益物件、長期保有物件を法人へ売買することにより、個人・法人トータル節税可
5. 不動産管理会社の株を、暦年贈与や相続時精算課税により 計画的に後継者に事業承継可
6. 不動産事業により 税金流出を抑えながら財産承継可 


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2009年03月16日

208 不動産オーナー入門 1

1.相続した財産をどこに運用するか 

相続した財産や退職金の運用先
1. 預金などにして寝かせる(財産凍結し、生活費へ充当)
2. 株など金融資産に投資する
3. 不動産事業などを行う

財産凍結のメリット・デメリット
1. 将来の生活不安・年金不安に備えられるメリットあり
2. 2次相続などにおいて 税金流出するデメリットあり
3. キャッシュがあれば、相続トラブル・納税資金不足は回避しやすい

金融資産投資のメリット・デメリット
1. リスクとリターンから、商品を選べるメリット(低リスク商品で生活不安をカバーし、高リスク商品で次の投資資金をつくれる)
2. 税金流出、商品の複雑さ、自己責任のデメリットあり
3. 営業マンの情報力、信用性がリターンを左右する

不動産事業のメリット・デメリット
1. 税金をコントロールしながら、財産を子孫へ承継できるメリット
2. 初期投資が大きいデメリット
3. 優良物件なら初期投資は早期回収できるが、不良物件なら回収に時間がかかる(管理会社や仲介会社がリターンを左右)
4. 相続トラブル・納税資金不足が生じやすいデメリット
5. 金利・景気に関係なく、安定利回りを獲得できるメリット

【編集後記】
相続申告が完了した際に、相続人の方から この財産を何に運用すればいいか相談を受けることがあります。被相続人の方の財産から その方の性格、投資に対する認識が推定できる場合 被相続人の投資の考え方に沿いながら 2次相続対策をすることを 勧めています
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2009年01月09日

166 不動産の税金入門 7

 7.個人が不動産を譲渡した場合 

不動産を譲渡する前に、専門家や税務署に相談
1. どの特例を使えるのか(高所得者には使えない特例あり)、消費税の納税はあるのかがポイント
2. 譲渡対価から 購入価額(または譲渡対価の5%)と仲介手数料、測量費、取壊費、立退料など譲渡のために要した経費を 控除した金額(譲渡所得金額という)の20%の所得税・住民税を払う
3. 取得から 譲渡年の1/1までの期間が5年以下の場合 39%の所得税・住民税を払う

自宅(土地・建物)を譲渡した場合の特例
1. 譲渡所得金額がプラスの場合、3千万円控除できる
2. 取得から 譲渡年の1/1までの期間が10年超の場合、譲渡所得金額から3千万円を控除した金額(6千万円まで)の14%の所得税・住民税を払う
3. 自宅を譲渡し、新しい自宅を購入した場合 譲渡所得金額がプラスでも課税しない特例がある
4. 5年超所有した自宅を譲渡し、新しい自宅を住宅ローンで購入した場合 譲渡所得金額のマイナスを 給与など他の所得と通算し、翌年以降に繰り越せる
5. 5年超所有した自宅(住宅ローンが残っている)を譲渡した場合 譲渡所得金額のマイナスを 他の所得と通算し、翌年以降に繰り越せる

国や都市再生機構、都市計画法の開発許可などによる土地等の譲渡にも 特例あり

【編集後記】
居住用不動産を譲渡した場合のほか、保証債務の履行により不動産の譲渡した場合、相続により取得した居住用不動産を譲渡した場合など特例がたくさんあるので 注意して下さい

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2009年01月08日

165 不動産の税金入門 6

6.不動産賃貸に係る経費の注意点 

事業に直接関連性のあるもが経費
1. 個人が事業のために払った費用は、原則 経費になり、事業と家計の区別ができない費用は経費にならない
2. 交際費、会議費などは事業の明確性が必要
3. 事業用と家計用の通帳を分ける、事業用金庫により小口現金を管理するなど 事業としての管理が必要

青色申告65万円控除を受けるには
1. 一定規模の不動産賃貸を行い、日々の取引を複式簿記で行っている場合 65万円の概算経費が計上できる
2. 一定規模とは、貸間・アパートなら10室、一戸建てなら5棟が目安になる(それ以下でも検討余地あり)
4. 簿記の知識がない場合でも 会計ソフトにより 事業用の現金預金を出納帳入力すれば、複式簿記になる
5. 経費を集計しただけでは、65万円控除は受けられないが、青色申告申請をしていれば 10万円控除可

不動産所得が赤字となった場合
1. 退去時リフォーム代など大型修繕支払があった場合 現状維持、改修の範囲であれば 経費であり、不動産所得が赤字になるケースも多い
2. 他の所得との損益通算により 減税効果があるが、不動産所得赤字のうち、土地取得に係る借入利子は 損益通算対象外となる
3. 青色申告申請をしていれば 不動産所得の赤字を 翌年から3年間の所得から控除できる 

【編集後記】
最近は アフター相続の中で 不動産賃貸を始めようと思うので 事業計画をみてほしいという相談が増えてきました
住宅会社の営業の方が作成した事業計画書を少し 厳しめに修正、追加して お客様に提示していますので お気軽にご相談下さい
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2009年01月07日

164 不動産の税金入門 5

 5.不動産を賃貸する場合 

所得税・住民税を確定申告により払う
1. 不動産所得(=収入−経費)は、給与や年金、事業などの一定所得と合計する(所得金額という)
2. 不動産所得が赤字の場合 所得金額をマイナス(損益通算という)し、所得税、住民税が減る
3. 所得金額から 医療費控除、扶養控除など一定控除を引いた金額に 一定税率(概算15%〜50%)を乗じて所得税、住民税を計算
4. 上記所得税、住民税から住宅ローン控除などの一定控除をした金額を払う
5. 不動産収入と不動産経費の把握が節税ポイント

不動産収入と不動産経費(詳細後述)の範囲
1. 不動産収入は 権利金、更新料、礼金を含む(平均課税という方法により 節税余地があるので要注意)
2. 不動産経費は 固定資産税、修繕費(リフォーム代、クリーニング代)、不動産管理会社への管理費・広告費、損害保険料、借入利息、損害保険料、減価償却費など
3. 固定資産税は賃貸不動産に係る部分のみ
4. 修繕費は現状回復費(価値の増加、使用年数の長期化させる修繕費は資産計上し、減価償却により経費化)
  
不動産経費になる消費税と事業税
1. 事務所、倉庫として賃貸する場合 消費税の課税対象(納税義務があるかどうかは 2年前の課税売上による)
2. 住宅10戸以上などの場合 事業税課税

【編集後記】
不動産の経費について 次回もう少し詳細を書きます
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2008年12月29日

161 不動産の税金入門 4

4.不動産に居住する場合

固定資産税・都市計画税を市町村へ払う 
1. 1月1日に不動産を所有している個人、法人は その年の4月から1年分の固定資産税、都市計画税を払う
2. 固定資産税評価額×概算1.7%の納税通知書が5月頃届く(申告は不要)
3. 住宅土地については 2/3以上の固定資産評価減特例があり、新築住宅については 1/2の固定資産税減税などがある(一定床面積まで、3年間、新築住宅の固定資産税を減免する市町村もある)

住宅ローン控除を年末調整(確定申告)で受ける
1. ローンを利用して、住宅を取得した場合(新築、中古問わず)、ローン残×1%(居住年、控除期間により逓減)の所得税を 上限50万円(居住年、控除期間により異なる)控除できる
2. 一定のバリアフリー工事、省エネ設備にも控除制度あり
3. 所得金額が3千万円以下である個人が 金融機関から10年以上の約定返済による場合のみ
4. 19年から 控除税率1%(7年目から0.5%)を10年受けるか、控除税率0.6%(11年目から0.4%)を15年受けるか選択可
5. 初年度は確定申告により、2年目以降は年末調整により控除可
6. 年末調整で源泉徴収票上の源泉所得税が0の場合、市町村に確定申告を提出することで 住民税が減額する余地あり

事務所ホームページ http://www.ac.auone-net.jp/~ym102090/
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2008年12月26日

159 不動産の税金入門 3

3.不動産を相続・贈与により取得した場合   

個人(消費者、個人事業者)が相続により取得した場合
1. 事業用土地、住居用土地は 一定面積以下 について 相続税評価を50〜80%減らせる評価減制度あり
2. 配偶者が取得した財産価格が、1.6億円(また総財産×法定割合)まで 相続税は課税されない減税制度あり
3. 相続税評価は 法令により計算した価額であり、前記の不動産取得税計算における固定資産税評価と異なる(時価の7〜8割と言われている)

事業用不動産の相続の場合 消費税課税に要注意
1. 被相続人の過去の消費税申告書、届出書を用意し、相続人に、消費税の納税義務があるか、ある場合 どの方法が消費税納税有利か 専門家にすぐ相談
2. 準確定申告を、相続人自ら作成するケースは要注意

個人(消費者、個人事業者)が贈与により取得した場合
1. 暦年贈与制度(相続税評価額−110万円)×税率
2. 婚姻20年以上の配偶者から住宅を取得した場合、(相続税評価−2110万円)×税率の贈与税を払う
3. 一定の親から不動産を取得した場合、(相続税評価額−2500万円)×20%の贈与税を払い、親の相続時に 課税精算(相続財産に加算し、贈与税を控除)

法人が贈与により取得した場合
1. 受贈益として 法人税、住民税、事業税課税(他の損益と通産)

【編集後記】
不動産の取得については 相続税や不動産取得税の問題よりも 消費税に重点を置いた方がいいと思います

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2008年12月25日

158 不動産の税金入門 2

2. 不動産を金銭により取得した場合

個人(消費者、個人事業者)、法人が取得した場合
1. 対価が1億円(土地7千万円 建物3千万円)の場合、不動産取得税(=固定資産税評価×3%)は概算200万円(住宅や新築・中古に特例計算あり)
2. 固定資産税評価額は、対価と異なり、法令により計算された価額(時価の6〜7割と言われている)
3. 取得日から30日以内に都道府県へ不動産取得税申告書を提出(売買契約書、登記簿謄本添付)
4. 税計算は都道府県が行い、通知書が取得者に送られる
5. その他、取得者は 売却者に 消費税150万円(=建物対価×5%)を払う

法人、個人事業者が取得した場合(課税売上事業)
1. 法人、個人事業者が消費税の課税事業者の場合 払った消費税150万円を 事業により預かった消費税から控除できる(預かった消費税が100万円なら 50万円還付できる)
2. 法人、個人事業者が消費税の免税事業者の場合 届出により、課税事業者を選択することにより 上記還付を受けることができる(提出期限、翌年の消費税課税など慎重に専門家と話合いながら 判断すること)

消費者が取得した場合
1. 売却者が預かった消費税(消費者が払った消費税)は売却者が  国に納付する

【編集後記】
個人事業者が相続により 事業用不動産を相続した場合 が最も消費税にトラブルが生じやすいです。相続が起きたら 消費税だけでも 専門家に相談することをお勧めします

事務所ホームページ http://www.ac.auone-net.jp/~ym102090/
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2008年12月24日

157 不動産の税金入門 1

1.不動産の税金のあらまし 

下記ポイントにより税金、減税制度が違う
1. 取得したのは、消費者か事業者(個人事業者、法人)か
2. 金銭による取得か 相続・贈与による取得か
3. 不動産により 果実(所得)を得たか
4. 売却したのは 消費者か事業者か
5. 売却したのは 住居か それ以外か
6. 売却不動産は いつどのように取得したか

不動産を取得した場合の税金
1. 不動産を相続、贈与により取得した場合 取得した消費者、個人事業者は相続税、贈与税を払う(詳細後述)
2. 不動産を金銭により取得した場合 取得した消費者、個人事業者、法人は不動産取得税、消費税を払う(詳細後述)ほか 登録免許税、印紙税も必要
3. 不動産を所有している場合 固定資産税、都市計画税を払う

不動産から果実をえる事業者(個人事業者、法人)の税金
1. 個人事業者は 不動産の果実(所得)に対して所得税、住民税、事業税、消費税(詳細後述)を払う
2. 法人は 不動産の果実に対して法人税、住民税、事業税、消費税を払う

不動産を売却した場合の税金
1. 売却益に対して 所得税、住民税を払い、売却対価に対して消費税を払う

【編集後記】
不動産のまわりには 税金が多いです。知っているか知らないかで 大きく損をすることがあります。税理士の業務の中でも 担当者任せには出来ない重要な業務です

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posted by 川口市の医療専門税理士 at 10:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 1 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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