2015年04月12日

1653 不動産オーナーの相続税対策として贈与と遺言を組み合わせる場合の留意点

相続税対策として贈与と遺言を組み合わせる場合 法定相続分、遺留分の知識が必要

法定相続分とは 遺言がない場合 民法が定めた相続人が相続する割合です。なお 相続人全員が合意した相続割合であれば 法定相続分と異なっても問題ありません


相続人=配偶者+子の場合の法定相続分
配偶者の法定相続分は 1/2 子の法定相続分合計は 1/2

遺留分とは 遺言がある場合 民法が保障した相続人が相続する割合です。遺留分を侵害された相続人は 遺留分侵害を知った日から1年以内(または相続から10年以内)に 侵害した者に 遺留分減殺請求ができます  

<相続人=配偶者+子の場合の遺留分>
配偶者の遺留分は 1/4 子の遺留分合計は 1/4


<相続人=配偶者+父母の場合の法定相続分、遺留分>
配偶者の法定相続分は 2/3 父母の法定相続分合計は 1/3
配偶者の遺留分は 1/3 父母の遺留分合計は 1/6


<相続人=配偶者+兄弟姉妹の場合の法定相続分、遺留分>
配偶者の法定相続分は 3/4 兄弟姉妹の法定相続分合計は 1/4
配偶者の遺留分は 1/2  兄弟姉妹の遺留分合計は なし



遺言と贈与を組み合わせる場合 特別受益に該当する贈与により 遺留分が変わりますので 注意を要します

遺言と贈与がある場合の遺留分=(相続財産額+特別受益)×遺留分


特別受益に該当する贈与
・不動産
・住宅購入のための資金援助
・独立開業のための資金援助
・私立の医科大学など高額な学費
・不公平に高額な生命保険金、死亡退職金

遺言に 特別受益の加算(持ち戻し)の免除を記載することはできますが 遺留分を侵害された相続人は 遺留分減殺請求することができます


【相続セミナー情報】
4/26 相続税とトラブルを両立する方法(東川口)→21相続税セミナー.pdf

こちらのチラシに4/26参加と記載して FAXにて申し込みください

吉田正一税理士HP http://www.ac.auone-net.jp/~ym102090/
川口市士業の会(相続・M&A) http://www.ab.auone-net.jp/~ym102090/
メディオールHP http://medioal.net/
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2015年04月11日

1652 不動産オーナーの相続税対策(遺言と贈与)

すべての財産を網羅した公正証書遺言は 不動産オーナーの相続税対策として有効

相続税対策として使うべき 小規模宅地評価減は 相続税申告期限内に 遺産が分割されることを原則としています

遺言が すべての財産を網羅していれば すべての財産は分割され 不動産について 小規模宅地の評価減を使えるという意味で 遺言は 相続税対策としても有効です


逆に すべての財産を網羅していない遺言は 申告期限内で 分割できない余地を残すという意味で 相続トラブル対策として有効であっても 相続税対策としては 分割協議の結果まで 効果は不明です


つまり 不動産オーナーは公正証書遺言を作成するのであれば すべての財産を網羅するように 事前に 財産目録を作成した上で 遺言を作成すべきです




相続税対策で最も多いのは 遺言と贈与特例の組合わせです

贈与特例は 現在 相続時精算課税制度のほか 住宅取得資金贈与制度、教育資金贈与制度、結婚育児資金贈与制度等がありますが 贈与特例について 特別受益の問題が生じます

特別受益の問題とは 相続税計算上の相続財産より 民法上の相続財産が 特別受益分だけ大きくなり 遺言により侵害できない割合(=遺留分)が大きくなることです


相続時精算課税の適用を受けた財産は 相続税計算上 相続財産に取り込まれるので 問題が生じませんが 相続前3年以内の贈与以外は 特別受益に該当する贈与特例であっても 相続財産に取り込まれないことは 遺言作成に際して注意すべきだと思います   

さらに 相続時精算課税制度においても 贈与財産は贈与時の相続税評価額により評価されますが 特別受益の評価は 相続時の時価を原則とするので 不動産など時価の変動が大きい財産を相続時精算課税制度により 贈与した場合 特別受益計算上 評価が高くなり 遺留分が大きくなるケースもあります


遺言と贈与を組み合わせる場合 財産目録のほか 贈与の履歴を記録した文書(贈与契約書、贈与記録簿)を残して その贈与が 特別受益に該当するか確認する必要があります


次回 特別受益について整理します


【相続セミナー情報】
4/26 相続税とトラブルを両立する方法(東川口)→21相続税セミナー.pdf

こちらのチラシに 4/26希望と記載して faxにて申し込み下さい

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2015年04月10日

1651 不動産オーナーの相続税対策を考える際の2つのアイテム

不動産オーナーの相続税対策を考える場合 すべての財産を把握した財産目録づくり と 土地の明細を記載した土地一覧表づくりは 有効です


土地一覧表の作成方法
土地を 1)居住用 2)賃貸用 3)事業用 4)その他 に分け

それぞれの土地について
(1)地積 
(2)種類:貸家建付地、貸地、定期借地権の付いた土地・・・
(3)路線価
(4)1次相続時の承継予定者
(5)2次相続時の承継予定者 を記載する


賃貸不動産について 土地別に
(6)投資回収率(=利回り)を計算する



土地一覧表の利用方法
土地一覧表は 1次相続、2次相続において どの不動産に 相続時精算課税制度、小規模宅地の評価減を使うか考えるために用います



<目付け>
・小規模宅地評価減の面積上限、減額割合から どの組み合わせが最も評価減か試算する
・高利回りの土地について 相続時精算課税制度を検討する


<オーソドックスな相続税対策>
・居住用土地を(家屋を併せて) 配偶者に生前贈与する(居住用の評価減適用を回避する)
・小規模宅地評価減の大きい土地は 贈与候補から外す


<売却の検討について>
不動産の相続税問題として 納税資金の問題があるため(=不動産を相続した相続人が 自分の固有財産から 
相続税を持ち出さなければならない)

不動産を売却して 贈与しやすい金銭に変えることも 相続税対策として有効


<法人活用の検討について>
法人を設立して
1.土地、建物を 法人に譲渡する
2.建物を法人に譲渡する(=土地は賃借する)
3.個人と法人の共有にする
4.法人を不動産管理会社にする なども 相続税対策として有効



1.土地、建物を法人に譲渡する場合、3.個人と法人の共有にする
現物出資によるケースが多く、不動産を 贈与しやすい株式に変えることにより 相続税対策を図る
譲渡所得税率(住民税こみ)<相続税率の場合 有効

不動産オーナーの退職金、弔慰金の相続税非課税枠を活用する



2.建物を法人に譲渡する場合
相続人等が 法人の株主となり 不動産オーナーは 法人(不動産貸付業)に土地を賃借する

税務署に無償返還届をして 相当地代を法人から受けることにより 小規模宅地評価減50%の適用を検討する

不動産オーナーの退職金、弔慰金の相続税非課税枠を活用する



4.法人を不動産管理会社にする
土地と建物は 不動産オーナーのまま 法人に管理手数料を払い 一部不動産収入を法人に移した上で
役員の相続人等へ 給与として移転する



<土地信託の活用について>
信託受益権を 元本受益権と収益受益権に分け 元本受益権を 相続人に贈与する方法が 最近 相続税対策として 取り上げられることが多いが

元本受益権=不動産評価額−(投資収益額×基準年利率における複利年金原価率)となり 大型贈与なので 相続時精算課税制度の検討余地がわずかにあるのみ。この場合 贈与税額=(元本受益権−2500万円)×20%

相続時精算課税制度は 収益を生前に移転する方法として有効なので 元本受益権との組み合わせは 優先順位が低い 


【相続セミナー情報】
4/26 相続税とトラブルを両立する方法(東川口)→21相続税セミナー.pdf
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2015年04月09日

1650 不動産オーナーの相続税対策のゴール

相続税対策は長期計画である必要があるので 相続税対策で設定するゴールは 1)税務署の調査体制の整備、強化 2)法人の税軽減 3)生前贈与の促進 といった 税制改正3つの流れに沿う必要があります


私が考える税制の流れに沿った 不動産オーナーの相続税対策のゴールは 次の3つです
1.重加算税を避ける
2.2大特例の適用を上限まで受ける
3.納税資金を準備する 




そのために必要なのは

1.重加算税を避けるには
・財産目録の作成
・贈与を成功させること


2.2大特例の適用を上限まで受けるには
・土地一覧表の作成 ※
・申告期限内に分割する


3.納税資金を準備するためには
・生命保険に加入する
・法人を活用して退職金、弔慰金規定を作る
・不動産を贈与する


※土地一覧表の作成方法

土地を 1)居住用 2)賃貸用 3)事業用 4)その他 に分け

それぞれの土地について
(1)地積 
(2)種類:貸家建付地、貸地、定期借地権の付いた土地・・・
(3)路線価
(4)1次相続時の承継予定者
(5)2次相続時の承継予定者 を記載する


賃貸不動産について 土地別に
(6)投資回収率(=利回り)を計算する


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2015年04月08日

1649 不動産オーナーの相続税対策(税制改正の3つの流れを知る)

不動産オーナーの土地の相続税対策


税制改正3つの流れを知る

税制改正の3つの流れ
1)税務署の調査体制の整備、強化
2)法人の税軽減
3)生前贈与の促進


1)税務署の調査体制の整備、強化として
平成27年税制改正においても ・財産債務明細書の見直し ・マイナンバーが付された預貯金情報の効率的な利用の促進 が進められています


・財産債務明細書の見直しの内容
平成28年1月以後 所得2千万円超かつ総資産3億円以上(また有価証券1億円以上)の個人は 財産債務明細書を提出し 所得税、相続税の申告もれが生じた場合 財産債務明細書が不提出の際 加算税が5%上乗せされることになります

・マイナンバーが付された預貯金情報の効率的な利用の促進の内容
銀行等に対して預貯金情報をマイナンバーにより検索可能な状態で管理することを 義務付けることになります
 

つまり 税務調査が容易になる仕組みが強化され 財産もれを把握しやすくするとともに 加算税などの罰金が上乗せするリスクが高くなります

よって 不動産オーナーの最初の相続税対策は 相続税そのものを減らすことより 加算税などムダな税金を減らすことが必要と考えます


2)法人の税軽減について 
平成27年税制改正においても 平成27年4月開始事業年度から 法人税率が25.5%から 23.9%へ引き下がります。さらに 欠損金繰越期間も 平成29年4月開始事業年度から 10年に延長します

したがって 個人の最高所得税率40.84%との格差は広がり 法人の税金コントロールが さらにしやすくなることから 不動産オーナーの相続税対策として 法人を絡ませることにより 不動産から生じる収益に係る税金を減らし 後継者等に 給与支給することで 財産移転を進めることが必要と考えます


3)生前贈与の促進について
平成27年税制改正においても 平成27年4月から 結婚、子育て資金の贈与税非課税枠1千万円、住宅資金贈与税 非課税枠最大3千万円の制度が設置され 使途限定の親族内贈与が促進されていますので 不動産オーナーの相続税対策としても 贈与特例をフル活用することにより 贈与税と相続税の合計を最小にする対策は必要と考えます


【相続セミナー情報】
4/26 相続税とトラブルを両立する方法(東川口)→21相続税セミナー.pdf

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2015年01月31日

1633 川口市の不動産オーナー向け相続税セミナーのご案内

川口市の不動産会社様主催の相続セミナーで、2月、4月、6月の講師を務めることになりました
セミナーチラシはこちら→21相続税セミナー.pdf


2月は 相続税対策の前に実行すべきこと
4月は 相続対策のポイント
6月は 相続発生時のポイント を取り上げていく予定です


【2月22日セミナーの内容】
概要:相続税対策の前にやるべき2つのこと
1.相続直後の当座資金を準備する
2.現在の相続税を計算する

主な内容
1.相続直後の当座資金の作り方、管理
相続直後は意外とお金がかかります
→相続手続をして預金凍結する前にすべき事を整理していきます

2.現在の相続税の計算方法
1)相続税計算に必要な資料の取り寄せ方
戸籍謄本、不動産資料の取寄せ方

2)名義財産の注意点
無税で贈与したつもりが相続財産に取り込まれるケースとは

3)申告納税しないとどうなる
無申告の注意点、連帯納付義務の注意点

4)財産もれが生じたらどうなる(相続税改正、マイナンバー制)


【相続税セミナーの概要】
日時 平成27年2月22日 午後3時〜4時半
場所 JR東川口駅徒歩5分 潟Aズ企画設計
費用 無料
申込方法 FAX→申込チラシ21相続税セミナー.pdf


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2015年01月30日

1632 不動産投資と相続税対策を両立させるポイント

不動産投資と相続税対策を両立させるポイント

不動産事業者の方から お客様への営業アプローチを聞いて思うのは

「相続税を減らすために 不動産投資をしませんか」 というアプローチは 自分の財産価値を減らしませんか に聞こえます

むしろ 「財産を増やすために 不動産投資をしませんか」 というアプローチの方が 不動産事業者の必要性を示すのではないかと思っています


長期的に見ると 相続税を減らす事と不動産投資が成功する事は 両立しません

不動産投資により相続税が減るのは、その時点の財産価値が減っただけです
現金を不動産に換えることにより、その時点の相続税は減ります。不動産の評価基礎である路線価や固定資産税評価額は 時価(現金価値)より低いですし 小規模宅地の評価減により 一定の住宅や収益不動産について 一定面積まで 50%〜80%評価減されるので

不動産投資直後に相続が発生した場合 相続税は減ります



しかし 不動産に限らず 投資(事業)は 利益を上げるために行われるので  
税引後利益分の預金が増えて 数年後には 不動産評価額+預金増加額が 投資額より増えることが 不動産投資の目的であり

不動産評価額+預金(=税引後利益の合計)が 投資額を超えない投資は 不動産投資(事業)の失敗であり、財産の滅失を意味します


不動産投資により 税引後利益(預金増加高)が増えた時点で 相続税は高くなるかもしれないが 税引後財産が増えれることが 不動産投資の成功

たとえば 投資利回り10%の不動産投資の場合 
投資をした場合の10年後の相続税、所得税、住民税控除後の財産 と
投資をしない場合の10年後の相続税控除後の財産

のどちらが財産を増やすのか 比較して判断すればいいのではないでしょうか


その後に 相続税対策として 相続税、所得税、住民税の合計を減らす対策が重要
不動産投資の成功を前提に 相続税対策を 計画していくことが 不動産投資の成功と 相続税対策の両立になります



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2014年12月17日

1609 地上げ屋から土地買取の話を受けたら

地上げ屋から土地買取の話を受けたら

地上げ屋とは 区画整理、宅地造成等に伴い、土地買収の依頼を受けている不動産業者です
テレビやマスコミの影響で ブラック企業のイメージが強いかもしれませんが 大企業の大型店舗の出店、医療モール開発、自治体の都市計画の成功は 地権者と直接交渉する地上げ屋の力が大きく影響します

買取資金を出す不動産開発業者が どんなに大企業であっても 地権者である農家、地主、居住者は 簡単に立ち退くことは ありません。地上げ屋が 地権者メリットを丁寧に説明しながら 買取を進めていくことがほとんどです


地上げ屋から土地買取の話を受けたら 地権者メリットを検証する必要があります

地権者メリットを検証するには 次の2つが必要です
1)土地買取に係る不動産開発計画の概要を知る
2)不動産の譲渡所得税を試算する



いきなり 税金試算を相談する方もいますが 1)の 土地買取に係る不動産開発計画の概要が わからなければ 不動産譲渡所得税の特例の判断ができないので

まずは 1)の情報を 自分なりに整理することを お勧めします


1)土地買取に係る不動産開発計画の概要とは
・買取者(不動産開発業者)は誰か
・不動産開発計画の全体の流れ(いつまでに売却判断するか)
・買取面積はどれくらいか
・売却予定の他の地権者は誰か
・買取後どうなるか


2)不動産の譲渡所得税を試算するために必要な書類
買取対象となる
・取得時の売買契約書
・不動産登記簿
・固定資産税の納税通知書(または固定資産税評価証明書)
・測量図、住宅地図、都市計画図


次以降 不動産の譲渡所得税の特例について紹介します

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2012年07月21日

1018 バブル期の不動産投資に困っている方からの相談が増えています(続)


「バブル期に購入した不動産事業の借入返済や納税に困っている」という相談について

借入返済のとばし や 税金の滞納(または脱税)は、得策ではない


まずは不動産収支を把握することから


不動産収支=不動産利益+減価償却費-借入返済―税金 


不動産収支がマイナスの場合、次の1から4を考える
1.不動産利益を増やす
2.減価償却費を増やす
3.借入返済を減らす
4.税金を減らす



現在の不動産収支で いつまで資金が続くか(タイムリミット) 税理士や元銀行員のコンサルタントなどに相談

タイムリミットまでに上記1〜4に取り組む。1から順に取り組むのがポイント(いきなり3や4から取り組むのは間違い。同時に取り組むのも有効)


上記1〜4に取り組みながら、売却を考える

不動産売却後の手取り=不動産の売却価格-仲介手数料―税金-借入残債-預かり敷金


不動産売却手取りがプラスの場合 売却先・借入先を探す
・家族、親族、隣近所
・金融機関、金融機関の取引先
・不動産会社

人脈を洗い出すのがポイント。場合によっては 買い戻せる関係の人の方がいい。意外と近くに、スポンサーになってくれる人がいるケースが多い


売却先・借入先を探しながら、事業転換・新規事業を考える
・居住用→テナントへ転換
・介護施設へ転換
・不動産以外の事業(自分の得意な分野の事業化など)


不動産収支かつ不動産売却手取りがマイナスで、タイムリミットまで 事業転換等の資金調達ができなかった場合 法的整理を考える→弁護士に相談


【編集後記】
特に 個人の不動産所得者は、自分の事業改善のことは さておいて、脱税や金利引き下げなど 自分勝手な思考が強いが、それらは 逆効果
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2012年07月15日

1013 バブル期の不動産投資に困っている方からの相談が増えています

バブル期に借入で不動産投資をしたが、現在 借入返済資金・納税資金に窮している という相談が増えています

金融機関に相談したら 「納税資金があるなら借入返済しろ。納税資金は貸せない」と言われ
税務署や顧問税理士に相談したら 「税金滞納したら 利息(延滞税等)が高い」 と言われる

万が一 賃借人が引っ越したら 保証金・敷金が返還できない、リフォーム代が払えない
空き室が埋まらない

不動産を売却しても、借入を完済できない

不動産の権利関係が複雑で 何もできない 


という相談が多いです


まずは現状分析から

相談を聞いていると、不安が先行して、いくら足りないのか を把握していないケースがほとんどです。まずは 財産状況と収支状況を分析することから

1.不動産の時価(公示価格)、取得価格、担保状況の把握
2.借入金の条件の把握
2.物件ごとの不動産収支の把握(税金計算も含めて)


分析が出来たら、有料で 専門家に相談

今の顧問税理士や(金融機関の)支店長に言っても 真剣に取り合ってもらえないときは 早めに見切る必要があります。別の専門家に相談すべきです

現状分析とともに、自身が持っている人脈も 専門家に言っておくと、選択肢が増えることがあります

無料で、こんな複雑な問題を真剣に取り合うわけがありません。有料で依頼すべきです


時間が勝負

いつまで資金がもつのか、それまでに どの順で 何をするか が全てです
ぎりぎりで相談されても、打つ手がなく そのまま弁護士を紹介するしかありません

お金が途切れる前に、信用が途切れる方が早いです。支払の優先順位を間違えることなく 信用低下を最低限に抑えるべきです


金融機関と協調すべき

金利引下げを強く望む相談者がいますが
償還期間の上限は決まっていて、金利引き下げ幅にも限界があります。
さらに第三者保証など入っているケースは、金融機関に強く言える立場ではありません

固定費も 管理手数料、広告費、リフォーム代、水道光熱費、税金、借入利息くらいであり、削減できる費目が少ないため、自立的な経営改善は困難です

事業転用や多角化するにも 新しい運転資金が必要ですが、信用がない中での資金調達は無理です

売却先(スポンサー)探しには 人脈が必要ですが、信用がない中で 自身の人脈からスポンサーを探すことは困難です

これらを考えると 金融機関に損失補てんさせる手法より 金融機関に経営改善、新規資金調達、スポンサーを探しを依頼しながら、協調する方が 成功確率は高いと思います


川口市、草加市限定で 不動産事業で困っている方からの相談を受けています
お申込みは

メール zeiriyoshidama102090@auone.jp
FAX 050−3156−0876

相談希望日、名前、住所を記載下さい

初回相談は無料ですが、作業に入る場合 顧問契約となります


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2011年01月15日

632 これから不動産賃貸を始めようとする方へ

人口は減少していきます。不動産賃貸が成り立つのか慎重に判断すべきです
最初の10年は 空き室なく 入居率が高いかもしれません。家賃保証でも十分 投資回収できるかもしれません

しかし 大手住宅メーカーのアパートの設備の充実度、アイテムの多さは 日々進歩し、中古不動産の陳腐化は早いです。空き室が増え、家賃保証の家賃も下方修正されます。


高齢者割合が増加していきます。高齢者の居宅ニーズに応える賃貸住宅、介護施設は成長すると思います
増加傾向にある適合高齢者専門住宅、認知症対応のグループホームなど 高齢者の居宅介護ニーズは地域差があっても 貸アパート経営より リスクは小さく、表面利回りも 大差ないです


土地所有者として 建物を建てて 介護事業者に サブリースで賃貸するか、土地だけ賃貸するか 
様々な方式があります。サブリースの利回りの方が 高いですが サブリースには 介護事業者の赤字経営、撤退など 家賃減額改訂リスクもあります

介護事業者が 営利法人なのか 医療機関なのか、営利法人なら 他に施設を持っているか、は調査する必要があります。しかし大手企業である必要はないと思います。中小企業でも介護事業を成功させている事業者は存在します


不動産賃貸を始めようとする方は 20年後を見据えて 入居率の高い方に投資した方がいいと思います

事務所ホームページ http://www.ac.auone-net.jp/~ym102090/

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2011年01月14日

631 住宅ローンを知る 8

8.住宅ローンと税金(4)

住宅を売却した場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
1. 住宅を売却した場合 一定の譲渡損失は 他の所得(給与所得、不動産所得など)と損益通算できる
2. 損益通算しきれない譲渡損失は3年間繰越控除できる(合計所得金額が3千万円以下の年のみ繰越可) 
3. 損益通算により 総合所得金額を下げ、所得税の税率引下げ効果がある
4. 一定の譲渡損失とは 譲渡年の1/1において5年超所有していること、譲渡直前に住宅ローンがあること
5. 取得費等>住宅ローン残の場合 繰越金額=住宅ローン残−譲渡対価
6. 取得費等<住宅ローン残の場合 繰越金額=取得費等−譲渡対価

住宅を買換(売却と取得)した場合の譲渡損失の特例
1. 住宅を売却した場合の譲渡損失は 他の所得(給与所得、不動産所得など)と損益通算できる
2. 損益通算しきれない譲渡損失は3年間繰越控除できる(合計所得金額が3千万円以下の年のみ繰越可) 
3. 譲渡した資産は 譲渡年の1/1において5年超所有し、土地については500u以下のみ
4. 買換えた資産(譲渡年の前年から 譲渡年の翌年までに取得)は 50u以上であり、住宅ローンあるもののみ 
5. 買換資産の住宅ローンについて 住宅ローン控除あり

事務所ホームページ http://www.ac.auone-net.jp/~ym102090/

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2011年01月12日

630 住宅ローンを知る 7

7.住宅ローンと税金(3) 

子が親から住宅資金を借入した場合の留意点
1. 借入(返済)の実態がければ贈与→贈与税あり
2. 借入時に借入証書(日付、返済条件、金利など記載)を交わし、約定通り返済することにより 借入実態立証
3. 公証役場で借入証書に確定日付をとったり、公正証書にしたり、内容証明郵便による なども一定効果あり
4. 金利は 長期市場金利、定期預金利率を参考に設定
5. 子の借入を 親が返済した場合も贈与→贈与税あり
6. 親の相続時に 借入残高(親から子への貸付残高)について 相続税あり
7. 住宅資金の場合 特例があるため、借入か贈与のうち有利な方法を選択

平成23年中に親から住宅資金の贈与を受けた場合
1. 暦年贈与か相続時精算課税を選択
2. 暦年贈与:非課税枠1110万円、税率10%〜50%→所得金額2千万円以下の者に限定
3. 相続時精算課税:非課税枠3500万円、税率20%、相続時に調整計算あり

妻名義の住宅を 夫名義の借入で取得した場合
1. 夫から妻へ借入実態がなければ贈与→妻に贈与税あり
2. 婚姻20年以上の場合の住宅資金の贈与について 非課税枠2110万円の贈与税特例あり
3. 離婚後の財産分与による場合 夫に譲渡所得税あり

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2011年01月11日

629 住宅ローンを知る 6

6. 住宅ローンと税金(2) 

住宅ローン控除の留意点
1. 確定申告の合計所得金額が3千万円を超える年の住宅ローンは適用不可→3千万円以下は適用可
2. 相続・贈与により引き継いだ住宅ローンは適用不可
3. 転勤などにより転居した場合の住宅ローンは適用不可→再居住した場合 単身転居の場合 適用可
4. 別荘の取得に係るローンは適用不可
5. 繰上返済により返済期間(当初借入月から最終償還月)が10年未満に短縮した場合 適用不可
6. 前々年〜翌々年に譲渡所得税の特例を受けている場合 適用不可
7. 住宅ローン控除対象の金融機関ローン以外に借換した場合 適用不可

住宅と住宅ローンを相続・贈与した場合の計算
1. 土地、建物のプラス財産と 借入金のマイナス財産の差額を基礎に 相続税・贈与税を計算
2. 相続税は 土地:路線価×地積などにより計算、建物:固定資産税評価額により計算
負担付贈与の贈与税は 土地:公示価格などにより計算
3. 借入金は 相続時の残高により計算
4. 相続税は 240uまでの土地について 80%評価減特例あり
5. 贈与税は 配偶者への相続・贈与について 特例あり
6. 贈与税は 暦年贈与と相続時精算課税制度あり

【編集後記】
生命保険つきローンがない場合 住宅と住宅ローンをどのように承継するか 生前に検討すべきだと思います。売却も視野に入れた試算が必要です

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2011年01月04日

627 住宅ローンを知る 5

5.住宅ローンと税金(1) 

住宅・住宅ローンと税金について多い質問
1. 住宅を借入により取得した場合 所得税の計算は?
2. 住所地が変わり 住宅ローンだけ返済している場合 所得税の計算は?
3. 住宅と住宅ローンを相続した場合 相続税の計算は?
4. 住宅と住宅ローンを贈与した場合 贈与税の計算は?
5. 住宅を売却し、住宅ローンを返済した場合 所得税の計算は?
6. 住宅を売却し、新しい住宅を取得し、住宅ローンを借換した場合 所得税の計算方法は?

住宅を借入により取得した場合の所得税計算
1. 平成21年〜25年に取得・居住した場合 年末ローン残高×1%の所得税を 10年間 減税
2. 所得税減税額の上限あり→平成22年居住の減税上限:50万円(平成23年以降 10万円づつ上限減少)
3. 借入期間10年以上の金融機関の住宅ローンが対象
4. 床面積50u以上の新築住宅・中古住宅などが対象
5. 中古住宅の場合 木造住宅:築20年以内、鉄骨住宅など:築25年以内が対象

認定長期優良を借入により取得した場合の所得税計算
1. ローン控除(10年間)か税額控除(1年のみ。減税上限100万円)を選択可。選択したら変更不可
2. 平成22年〜23年居住の場合 ローン控除税率1%→1.2%。減税上限50万円→60万円へ増加

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2010年12月25日

623 住宅ローンを知る 4

4.住宅ローンの返済方法を知る

元利均等返済とは
1. 毎月の返済額が一定の返済方法のこと
2. 返済計画が立てやすいメリットあり
3. 最初は元本が減らない(利息が大きい)デメリットあり
4. 最初はローン残が大きいため、担保割れしやすく借換しにくいデメリットあり
5. 退職時に多くのローンが残るリスクがある

元金均等返済とは
1. 元本返済額が定額の返済方法のこと
2. 最初は利息が大きく、返済金額も大きいデメリット
3. 利息は返済につれ減り、返済金額も小さくなる
4. ローン残が減りやすいメリットあり→担保割れしにくい、借換しやすい、退職時のローンリスクが少ない

ゆとり返済(ステップ返済)とは
1. 最初は返済金額を少なくし、一定期間後の返済金額を大きくする元利均等返済方法のこと
2. ローン残が大きいデメリット→担保割れしやすく借換しにくい、退職時のローンリスクあり

親子ローンとは
1. 親子共有住宅などの場合 親子が持分に応じてくむローン(親子ペアローン)→財産の所有・承継が明確
2. 親の死亡後 子がローンを引き継ぐ(親子リレーローン)などがある→長期返済計画が立てられる

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2010年12月22日

622 住宅ローンを知る 3

3.住宅ローンの金利を知る(2)   

住宅ローンに関係する金利以外のコスト
1. 団体信用生命保険:借入者が死亡した場合 ローン残債を生命保険で払うためのコスト 
2. 保証料:借入者が支払不能となった場合 保証会社がローン残債を払うことを保証するためのコスト
3. 繰上返済、借換により生じる事務コスト

借換による金利削減のポイント
1. キャンペーン金利など優遇金利の利用、固定ローンと変動ローンの併用などにより金利削減
2. 頭金を多くし(20%目安)、担保割れを長期的に回避することにより 借換はしやすい
3. 担保割れとは 住宅時価(土地:公示価格等、建物:固定資産税評価額等)×80%等 < ローン残のこと
4. 金利のみでなく、借換により生じる事務手数料、保証料を含めて 効果測定
5. 返済期間の短縮により金利合計を減少させる効果あり

繰上返済による金利削減のポイント
1. 返済額を変えず返済期間を短縮するケースと 返済期間を変えず返済額を減らすケースがある
2. 前者のケースは内入れ金を全額元本返済にまわし、返済回数短縮により、短縮返済分の金利を削減する
3. 金利のみでなく、繰上返済により生じる事務手数料(繰上返済額により異なる)を含めて 効果測定

【編集後記】
給与デフレ、資産デフレのなか インフレが来るかどうかはわかりませんが、兆候が出てきたら 準備はしておく必要はあると思います 

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2010年12月20日

621 住宅ローンを知る 2

2.住宅ローンの金利を知る

住宅ローン金利のあらまし
1. 住宅ローン利息と 将来の金利水準との関係がポイント
2. 固定金利、固定金利選択型ローン、変動金利がある
3. 固定金利とは 返済期間の金利を固定する
4. 固定金利選択型とは 一定期間の金利を固定する
5. 変動金利は 短期間で金利を見直す

固定金利ローンのあらまし
1. フラット35(詳細後述)、旧住宅金融公庫融資が有名
2. 将来の金利上昇の影響を受けず 計画返済しやすいメリットがある
3. 低金利局面では 変動金利より 返済額が多いデメリットがある

固定金利選択型ローンのあらまし
1. 主に2年〜10年の金利を固定する住宅ローン
2. 期間経過後 その都度 その時点の固定金利か変動金利を選択できる
3. 期間経過後 金利上昇の影響を受けるデメリットがある

変動金利ローンのあらまし
1. 主に半年に1度 金利を見直す
2. 金利は 短期プライムレートなどにより決まる(短期プライムレートが上がれば ローン金利も上がる)
3. 低金利局面では 毎月定額返済の場合 返済額は少ないメリットがある
4. 低金利局面ではローン残高が減らないデメリットがある

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2010年12月17日

619 住宅ローンを知る 1


1.住宅ローンを知り財産を保全する(1) 

居住用財産のメリットは税金流出が少ないこと
1. 財産は取得時、保有時、売却時、贈与時、相続時それぞれにおいて 税金流出がある
2. 居住用財産は特例により 税金流出が少ない
3. 金融財産は 運用面(元本割れ)と 税金流出面でデメリットあり 
4. 売却・相続まで視野に入れると 居住用財産は税金流出が少なく 保全しやすい財産

居住用財産のリスクは住宅ローン
1. 財産自体にメリットがあっても ローンにはリスクがある
2. 財産の価値<住宅ローンの債務超過リスク→売却時・相続時に 損失負担あり
3. 金利上昇による財産喪失リスク→運用収入がないのに コストだけ上昇、保有している限り 損失負担あり

住宅ローンの主なリスク
1. ステップ返済(ゆとり返済):ステップ期間後に多く返済
2. ボーナス返済:ボーナス支給時に多く返済
3. 退職金返済:退職時に住宅ローンを多く返済
4. 長期の変動金利ローン(プライムレートが上がっても 昇給するとは限らない)
5. 死亡・病気・事故、失業、災害による減収
6. 親の介護・子の学費など年齢に伴う家計費の増加

【編集後記】
家を買わずに 借りた方がラクという意見は もっともだと思います。終身雇用も崩れ リストラや休業は他人事ではないので

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2010年12月16日

618 住宅ローンを知る 序章

住宅ローンのあらまし、税制などを整理していきます
借り換えや繰り上げ返済など 住宅ローンの返済条件を考える上でのポイントを整理していきます

住宅を購入した時は 住宅ローンはあまり検証する余裕がない と思います。金利で比較するのが精一杯だったのではないでしょうか

長期プライムレートの引き上げを考え 変動金利ものを どうするか 私見も交えて整理していこうと思います


税制は住宅を優遇しています
取得時、売却時、配偶者への贈与時、相続時、取得に際した資金贈与時など 税制は住宅について 優遇しています。税外流出を抑えられる数少ない財産だと思います

財産運用面から見ると 利益を生まない財産かもしれませんが 財産として 税金流出が少なく保全しやすい特徴から 基本財産として ライフプラン上 重要だと思います


住宅という財産にリスクは少ないが、ひもつきのローンにリスクがあるかもしれません
今回は 住宅ローンに焦点をあてて どのような財産保全策があるか検討していきます 

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2010年09月26日

566 不動産オーナーの法人活用相談会受付中2

新規物件を法人で取得する
法人で資金調達して法人で物件を取得する。不動産オーナー(個人事業主)ではなく、オーナー会社の株主・社長として 不動産を運用する


メリット、デメリットは個々に異なるので試算が必要だが、法人税率が低く 生前贈与や売却がしやすい、そして 一定条件のもと 経費範囲が広いのは 事実だと思います


不動産を次の世代に承継していくのでなく、不動産を株にして承継していくことにより 税金流出を計画的に抑えることはできます


しかし 法人だからと言って 資金調達しやすいわけではないですし、社長個人の連帯保証がつきますので 債務保証リスクが分離できるわけでもないです

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不動産をもつ法人を取得する
M&A株式取得により 不動産をもつことも可能です。不動産の含み損や 敷金や損害トラブル、債務保証など かくれ債務の 問題はありますが、新築物件にない旨みがある物件もあります 


複数の法人によるグループ経営化、持株会社化により スケールメリットや法人個人トータル節税の余地あり
個人が不動産をもち続けると 税率が上がるだけだが、個人が法人を持ち続けても 給与などで還元しないかぎり税率が上がることはない


個人法人トータル節税を長期的に行ったり、通常では使えない事業承継税制を 他の事業との抱き合わせで適用したり、法人活用効果は 物件が増えるほど高くなる  


川口市 草加市近郊の不動産オーナー様について 法人活用の無料相談会を受付中です。10月中旬までを予定していますので お気軽にお申込みください


訪問相談でも 来社相談でもどちらでも可ですが、固定資産税の納付明細書や 不動産の取得資料を準備いただいたほうが 具体的なアドバイスができると思います


電話申込は 048−225−1463
FAX申込は 050−3156−0876
メール申込は zeiriyoshidama102090@auone.jp

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2010年09月25日

565 不動産オーナーの法人活用相談会受付中

節税と承継を法人で図る
相続承継を視野に入れて 節税と相続トラブル回避を目的とした法人活用を提案しています


50代の不動産オーナーなら若いので
生命保険や退職金、配当金などをフル活用して 30年計画により 財産承継プランをたてるのが いいと思います


不動産を現物出資により株に転換して長期間にわたり生前贈与を図るなども有効だと思います


ただ高齢の者から亡くなるとは限らないので 家などの基本財産は 今のまま 税金対策上 安定利益を生む賃貸不動産の承継をプランの中心と考えるべきだと思います


相続人・後継者が大人なら
相続人・後継者を株主とする法人を設立して 管理会社化して 所得移転を図る方法が一般的です。


後継者へ相続するか 法人へ譲渡・現物出資するかは税金試算が必要です


相続税対策全体を見通して法人をどう活用すべきか考えるのがポイントです
被相続人の財産・所得を法人に移転するだけでは 意味がありません。法人から相続人・後継者に税外流出を相続税より抑えて どのように承継するかがポイントになります


川口市 草加市近郊の不動産オーナー様について 法人活用の無料相談会を受付中です。10月中旬までを予定していますので お気軽にお申込みください


訪問相談でも 来社相談でもどちらでも可ですが、固定資産税の納付明細書や 不動産の取得資料を準備いただいたほうが 具体的なアドバイスができると思います


電話申込は 048−225−1463
FAX申込は 050−3156−0876
メール申込は zeiriyoshidama102090@auone.jp

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2010年03月17日

444 住宅の税金 8

8.住宅の買換と所得税

住宅の買換(旧住宅の売却+新住宅を取得)の税金
1. 旧住宅の売却について 前記の特例控除(3千万円)&特例税率と 買換特例 のいずれか選択できる
2. 買換特例とは 旧住宅の売却益課税を 新住宅の売却時まで 繰延べる制度のこと
3. 平成22年〜23年末までの 住宅の買換について適用

買換特例は 次の要件を満たしている場合 適用可
1. 旧住宅の売却対価が2億円以下(売却年の前々年〜翌々年に住宅を売却した場合 対価が2億円以下)
2. 旧住宅の取得から売却年の1/1までの期間が10年超であり、旧住宅に 譲渡者が10年以上 居住
3. 新住宅の床面積が50u以上(中古の場合 25年以内など)
4. 売却年かその翌年に 新住宅を取得し、取得年の翌年までに居住(相続人引継可)

買換特例の留意点
1. 旧住宅売却対価>新住宅取得対価の場合 差額部分に長期譲渡所得課税あり(3千万控除適用不可)
2. 売却年の翌年までに 新住宅を取得できなかった場合、取得年の翌年までに 新住宅に居住出来なかった場合 翌4月末までに 修正申告・納税あり
3. 旧住宅を同一生計の親族へ売却した場合 適用不可
4. 新住宅の土地と家屋の所有者が異なる場合 適用不可(親族が所有者で使用貸借の場合 適用可)


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2010年03月16日

443 住宅の税金 7

 7.住宅売却と譲渡所得税 

住宅を売却した場合の譲渡所得税のあらまし
1. 譲渡所得税額={譲渡対価−取得費(または譲渡対価の5%)−譲渡経費−特別控除}×税率
2. 取得費=土地・建物の購入費−建物の償却費(建物購入費×事業用資産の1.5倍の耐用年数×経過年数)
3. 譲渡費用は 登記費、仲介手数料、一定の取壊費など
4. 特別控除は 3千万円など

住宅を売却した場合の税率のあらまし
1. 取得から譲渡年の1/1まで所有期間が 5年以下の場合 所得税・住民税で39%
2. 所有期間が5年超10年以下の場合 所得税・住民税で20%
3. 所有期間が10年超の場合 譲渡所得金額のうち 6千万円までは 所得税・住民税で14%、6千万円超部分は 所得税・住民税で20%(一定控除あり)

住宅を売却した場合の特例控除・特例税率の留意点
1. 土地と建物を共に売却しなければ 特例適用できない
2. 土地と建物の所有者が異なる場合(夫の土地 妻の建物)で 別生計・賃貸借のケースは 特例適用できない
3. 生計同一の親族等へ売却した場合 特例適用できない
4. 店舗併用住宅の場合 店舗部分に適用できない
5. 前年・前々年・当年に 一定の譲渡所得の特例を受けている場合 適用できない

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2010年03月13日

442 住宅の税金 6

6. 住宅取得と所得税減税(2) 

200年住宅の減税制度のあらまし
1. 認定長期優良住宅(200年住宅)を新築した場合 ローン控除か税額控除を選択可(選択したら変更不可)
2. ローン控除は 年末借入金残高×1.2%などを 10年間 減税(60万円など減税上限あり)
3. 税額控除は 標準的性能強化費用(上限1千万円)×10%を 減税(控除しきれない場合 翌年繰越可)

住宅ローン控除の適用期間中に相続が生じた場合
1. 被相続人の準確定申告で 住宅ローン控除適用可
2. 住宅と住宅ローンを相続した相続人は 住宅ローン控除適用できない

途中で適用要件を満たす場合(満たさない場合)
1. 転勤により転居した場合 再居住した年にローン控除適用可
2. 所得制限により適用不可でも 所得金額3千万円以下の年は ローン控除適用可
3. 繰上返済により 当初借入月から最終償還月の期間が10年未満になった場合 ローン控除適用不可
4. 要件を満たさない住宅ローンから 金融機関の住宅ローンに借換した場合 ローン控除適用可 
5. 第三者に住宅を貸し付けた場合 ローン控除適用不可
6. 別生計の親族から住宅を取得し、その後 その親族と生計が一になった場合 ローン控除適用可 

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2010年03月12日

441 住宅の税金 5

 5.住宅取得と所得税減税 

次に該当する場合 所得税減税制度あり
1. 住宅の取得・増改築にあたり、借入金がある場合(住宅ローン控除制度)
2. 既存の住宅に省エネ工事、バリアフリー工事、耐震改修工事を行った場合(借入金がなくても可)

住宅ローン控除制度のあらまし
1. 住宅の新築・中古住宅の取得、100万円超の増改築・主要構造の大規模修繕について ローン控除制度あり
2. 年末借入金残高×1%を 10年間 所得税から減税(50万円など減税上限あり)
3. 借入期間10年以上の金融機関の住宅ローンが対象
4. 床面積50u以上(店舗併用の場合 店舗含む)
5. 中古木造住宅の場合 築20年以内(鉄骨住宅などは築25年以内)
6. 適用年の12/31まで引き続き居住

住宅ローン控除を受けられない場合
1. 合計所得金額が3千万円を超える場合
2. 一定親族から住宅を取得または贈与を受けた場合
3. 別荘の場合、引き続き居住していない場合
4. 繰上返済などにより返済期間が 10年未満の場合
5. 転勤した場合(単身赴任の場合 適用可、再入居した場合 適用可)
6. 譲渡所得税の特例を受けている場合

【編集後記】
確定申告業務が終了したため 再開しました
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2010年02月22日

440 住宅の税金 4(平成22年改正)

4.住宅取得と贈与税(3)

相続時精算課税制度のあらまし
1. 65歳以上の親から20歳以上の子への贈与に選択可
2. 住宅取得資金贈与(平成22年)の場合 非課税枠4千万(1500万円+2500万円)を超える部分の20%の贈与税を払う
3. 相続時に贈与財産を含めて相続税を計算し、贈与税を控除した相続税を払うことにより精算する制度

相続時精算課税制度により不利になるケース
1. 暦年贈与を長期的に利用できるケース
2. 評価額が下がるケース
3. 住宅地など小規模宅地の特例対象地のケース 
4. 上記のほか 相続時に贈与財産が加算されるので 相続のアンバランスが生じるリスクあり
5. 年齢通りに相続が生じるとは限らない、配偶者など直系以外に承継されるなども 念頭に置いて適用を検討

配偶者贈与の特例制度のあらまし
1. 婚姻20年以上の配偶者へ住宅・住宅取得資金を贈与した場合 非課税枠2110万円
2. 配偶者が居住し 今後も居住予定の場合 特例適用
3. 土地のみ・建物のみの贈与、共有なども可
4. 前年以前に配偶者贈与を受けている場合 不可
5. 売却時、相続時、離婚時の財産分与など 各々のケースの税金・特例の有無を念頭に置いて適用を検討

【編集後記】
相続時精算課税制度や配偶者贈与制度などの 大型生前贈与は 一度適用したら 取り消しできないので 慎重に判断すべきです。
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2010年02月18日

437 住宅の税金 番外編

住宅取得に係る税金のあらまし

不動産取得税
1.土地の取得、建物の新築・増改築をした時に 不動産取得税(固定資産税評価額×税率)を払う
2.相続による取得、借地権の取得などは 不動産取得税は 課税されない
3.固定資産税評価額は市区町村などが決定し、市区町村の納税証明書発行所で 固定資産税評価証明書を取り寄せることができる
4.税率は4%(取得時期により 3%などの特例あり)
5.取得時期や新築か中古かにより 固定資産税評価額の減額特例あり

固定資産税 
1.1/1に土地、建物、事業用減価償却資産を所有している時に 固定資産税(固定資産税評価額など×1.4%)を払う
2.住宅用土地は 固定資産税評価額×1/3×税率の特例あり(200u以下には 1/6の特利あり)

都市計画税
1.一定の市町村において 1/1に土地などを所有している時に 都市計画税(固定資産税評価額など×0.3%以下)を払う
2.住宅用土地は 固定資産税評価額×2/3×税率の特例あり(200u以下には 1/3の特例あり)

【編集後記】
所得税のローン控除制度は 10年で終わりますが 固定資産税などは 所有していれば ずっと払い続ける税金なので、事前に試算することを お勧めします  
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2010年02月17日

436 住宅の税金 3(平成22年改正)

3.住宅取得と贈与税(2)   

平成22年住宅取得に関する贈与税の非課税枠
1. 住宅取得等資金贈与制度の1500万円非課税枠
2. 暦年贈与制度の年間110万円非課税枠
3. 相続時精算課税制度の2500万円控除制度
4. 配偶者控除の2000万円控除制度

住宅取得等資金贈与制度のあらまし
1. 平成22年の 直系の父母・祖父母から子・孫への住宅取得資金の贈与は 1500万円まで非課税
2. 贈与を受けた子・孫が居住していなければ適用不可
3. 贈与者が複数いる場合も 非課税枠は1500万円まで
4. さらに暦年贈与制度の非課税枠110万円を利用可
5. 暦年贈与制度に代えて、相続時精算課税制度を選択した場合 1500万円非課税枠+2500万円の控除可

暦年贈与制度のあらまし
1. (贈与財産の相続税評価額−110万円)×金額に応じた10%〜50%の贈与税を 贈与を受けた者が払う
2. 住宅取得資金の贈与税額=(贈与金銭−1500万円−110万円)×贈与税率
3. 住宅の贈与の場合 土地は路線価等により評価し、建物は固定資産税評価額により評価
4. 持分贈与の場合 上記評価額×持分割合により評価
5. 贈与税を親が負担する場合 贈与税の課税対象となるので 贈与税相当額の金銭を課税対象に含めて申告

posted by 川口市の医療専門税理士 at 00:23| Comment(0) | 不動産 2 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月16日

434 住宅の税金 2

 2.住宅取得と贈与税(1)

個人が贈与により住宅を取得した場合の税金・税目
1. 個人(父)から個人(子)へ住宅を贈与した場合 個人(子)が贈与税を払う
2. 法人から個人へ住宅を贈与した場合 個人が一時所得税を払う(個人が役員の場合 法人にも課税余地あり)
3. 死因贈与(父に相続が生じたら子に贈与するなど)の場合 相続が生じたときに 子が相続税を払う
4. 相続時精算課税制度により 父から子へ住宅を贈与した場合 贈与時に子が贈与税を払い、相続時に住宅以外の財産の相続税を払う

贈与と認定される親子間のやりとり
1. 借入実態がない(返済事実がない、返済条件が不明確、契約書・借用書がない)
2. 課税上弊害のある低金利の借入をする
3. 子名義の金融機関借入を 親が負担する
4. 住宅の所有者名義を登記簿上 変更する
5. 住宅の共有割合と 住宅資金の負担割合が異なる

親子間の負担付贈与の注意点
1. 親が子に譲渡する場合 対価は時価(相続税評価額でなく)で評価し、親が譲渡所得税を払う
2. 親子間の負担付贈与は 借入金額を対価とする譲渡行為のため 原則 親が譲渡所得税を払うが
3. 借入金額が 住宅の時価より低ければ 差額について 子が贈与税を払う
posted by 川口市の医療専門税理士 at 09:58| Comment(0) | 不動産 2 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月15日

434 住宅の税金 1

1.住宅を取得した場合の税金 

住宅の取得方法により税金・税目が異なる
1. 相続により取得した場合 相続税を払う
2. 贈与により取得した場合 贈与税・不動産取得税を払う
3. 自己(借入含む)資金により取得した場合 不動産取得税を払う。親族からの借入の場合 贈与リスクあり
4. 贈与された資金により取得した場合 贈与税・不動産取得税を払う

住宅取得・所有に係る税金のあらまし
1. 建物に係る消費税=建物対価×5%
2. 土地・建物の不動産取得税=(固定資産評価額−1200万円など)×1/2×4%など
3. 不動産登記の登録免許税(固定資産評価額×0.4%など)+司法書士登記手数料
4. 不動産契約書の印紙税(対価により2百円〜54万円)+不動産会社手数料
5. 土地・建物の固定資産税・都市計画税=固定資産評価額×1.7%など

住宅贈与・住宅資金贈与に係る税金のあらまし
1. 原則 (贈与価額−非課税枠110万円)×10%〜50%の贈与税あり
2. 一定配偶者への贈与は 非課税枠2千万円追加
3. 親等から子への贈与は 非課税枠5百万追加
4. 親から子への贈与は 相続時精算課税制度と選択可

【編集後記】
住宅を金融機関からの借入で取得する場合 上記税金と 借入手数料、生命保険つきローン・火災保険・地震保険の一括払いなどのコストも考慮して 借入を組むべきだと 思います
posted by 川口市の医療専門税理士 at 11:40| Comment(0) | 不動産 2 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月10日

433 住宅の税金 序章

次回以降 住宅に関する税金を整理していきます

住宅を取得したときの 所得税等の税額控除制度のあらまし、不動産取得税のあらまし、取得のあたり、親や祖父母から贈与を受けた場合の贈与制度のあらまし

住宅を相続したときの 特例のあらまし・注意点、その後に売却したり、相続税納付のために 物納した場合などのあらます

住宅住んでいる間の 固定資産税のあらまし

住宅を売却した場合の特例のあらましなど

持ち家を促進し、次世代へ財産として承継することに 税金上優遇する制度は 多数ありますので 紹介していきます

上記のほか 法人が住宅を取得し(または借り)て、役員に社宅として貸すことの 留意点も整理していきます 


posted by 川口市の医療専門税理士 at 09:22| Comment(0) | 不動産 2 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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